El mercado del alquiler y la venta de viviendas afrontan un nuevo año con desafíos y transformaciones significativas. Por un lado, el mercado de alquiler con la inminente implementación de limitaciones de precios en municipios catalanes; y, por otro lado, el mercado de venta, marcado por la reestructuración de la demanda ante la subida de los tipos de interés y el endurecimiento de las condiciones de financiación de los bancos. Nuestros expertos de cada área analizan la situación.
Ahora mismo el mercado de alquiler está a la espera de que entre en vigor en el mes de febrero la limitación de precios en aquellos municipios catalanes que se declaren zona de mercado tenso. Se prevé que esta medida afecte a 140 municipios con, aproximadamente, 6,2 millones de habitantes, lo que representa un 80 % de la población de Cataluña.
¿Cuáles son los requisitos para declarar un municipio como zona de mercado tenso?
1) El coste promedio del alquiler o de la hipoteca, sumado a los gastos y suministros básicos, debe superar el 30 % de los ingresos medios o de la renta media de los hogares, teniendo en cuenta los ingresos de la unidad de convivencia.
2) El precio de alquiler o compra tiene que haber experimentado, en los 5 años anteriores a la declaración de zona de mercado tenso, un incremento de 3 puntos porcentuales de crecimiento acumulado del IPC.
Estos requisitos son mucho menos restrictivos que los contemplados en la Ley 11/2020, ya que en ese momento se debían cumplir los dos supuestos y durante el tiempo que estuvo vigente la norma quedó demostrado que no era una solución efectiva para generar más oferta, sino que el efecto fue contrario al deseado.
El principal problema del mercado de alquiler y donde se deberían dedicar los máximos esfuerzos es en la aplicación de medidas efectivas destinadas a incrementar la oferta de viviendas. Esto no pasa ni por limitar precios, ni por traslladar a la propiedad la responsabilidad social en materia de vivienda para los colectivos más vulnerables, ni tampoco reduciendo las deducciones fiscales. Las medidas tendrían que ir enfocadas en dar seguridad jurídica al arrendador en todos los ámbitos, no cambiar las reglas del juego en medio del partido y no responsabilizar únicamente al propietario de viviendas de alquiler como culpable de la situación actual.
Definir como gran tenedor a las personas con 5 o más viviendas de uso residencial no tiene ningún sentido, ya que se requieren pequeños propietarios y grandes propietarios para dar la vuelta a la situación y que el mercado disponga de una oferta variada de pisos. En este escenario donde la demanda supera a la oferta, el principal perjudicado es el demandante de vivienda de alquiler, los más desfavorecidos o aquellos con menores recursos que no tienen ninguna opción de alquilar una vivienda, ya que el propietario elige al arrendatario que le ofrece mejores garantías.
La subida de tipos de interés y el endurecimiento de las condiciones por parte de las entidades financieras para conceder crédito para la compra de viviendas ha marcado este 2023 y marcará también el año 2024. A pesar de ello, 2023 cerrará como el segundo mejor año en compraventa de viviendas desde la burbuja inmobiliaria de 2008.
La subida de tipos, junto con la nueva Ley de Vivienda, ha provocado una reestructuración de la demanda, y provocará una adecuación de precios que irá mucho más lenta de lo esperado (actualmente hay más demanda que oferta de vivienda). La oferta hipotecaria que se ofrezca será determinante, junto con las previsiones de bajada de tipos, para recuperar la demanda que el año pasado quedó fuera del mercado de venta y para potenciar la demanda de mejora de vivienda.
Sobre la demanda, también destacaría, por un lado, el aumento de la demanda extranjera, que tiene un perfil medio alto (no tiene problemas de financiación) y, por otro lado, la demanda con recursos propios (sin financiación). En lado opuesto, encontramos la demanda joven que se ha visto relegada a un segundo plano, ya que el acceso a la vivienda mediante el ICO es insuficiente, y la demanda que ha visto reducido el presupuesto de compra a casua de la subida de tipos, teniendo que renunciar a ciertas características de la vivienda o a la ubicación del mismo.
En cuanto a la oferta, continúa siendo insuficiente para cubrir la demanda actual. Por una parte, tenemos los titulares que indican que el precio interanual de la vivienda sigue aumentando y, por otra, una demanda a la que cada vez le resulta más caro financiarse; por lo tanto, es necesario actualizar los precios a la realidad del mercado. Este proceso se está dilatando mucho y termina reflejándose en el precio de cierre, pero aún no se observa en el precio del anuncio.
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