11/03/21

L’Industrial-Logístic supera la pandèmia confirmant la seva fortalesa i solidesa

Segons l’Informe de Mercat Industrial-Logístic de FORCADELL, els efectes de la pandèmia han tingut una incidència menor en els resultats anuals de 2020, en comparació amb altres sectors.

Tot i que el període març-abril-maig certament va registrar uns paràmetres molt inferiors respecte del mateix període d’anys anteriors, la reactivació del mercat va permetre reincorporar una demanda activa que havia quedat pausada.

Tal com es recull a l'Informe de Mercat Industrial-Logístic de FORCADELL, l'exercici 2020 es va desenvolupar en uns termes clarament inèdits a causa del context pandèmic. Malgrat això, la solidesa del sector va permetre remuntar uns mesos de paralització gairebé absoluta de l'activitat.

MERCAT DE NAUS INDUSTRIALS EN LLOGUER

DEMANDA

El període març-abril-maig 2020 va frenar les demandes de naus en lloguer en un exercici que tot just acabava de començar i que seguia una tendència positiva des de 2015. Si bé les demandes de lloguer registrades en aquests 3 mesos van caure un -31,7% el 2020, el seu impacte a tancament d'any va quedar diluït. En aquest sentit, es constata que la demanda de lloguer en el conjunt del 2020 es va mantenir estable (-1,82% var. 2019 a 2020), malgrat el trimestre perdut i va compensar el volum al llarg dels mesos posteriors. Segons l'Informe de FORCADELL, l'activitat industrial ha continuat sent un important motor d'aquest cicle econòmic i tot i que la conjuntura ha afectat empreses de tots els sectors, a l'àmbit industrial s'han registrat més demandes de lloguer per a ampliar superfícies que no pas per a reduir-les.

Pel que fa a la demanda per superfícies, la dinàmica s'ha mantingut, essent les naus de fins a 500 m² les més sol·licitades (45% - 50% generalment), tant si s'analitza per semestres com per totals anuals. Tal com apunta l'Informe de Mercat Industrial-Logístic de FORCADELL, el mateix passa amb les demandes de 501 m² a 1.000 m², que representen al voltant del 30% del total i que així va succeir al llarg de 2020. El 20% restant de les demandes de lloguer són demandes de superfícies a partir dels 1.001 m² d'ara endavant. Per zones, les demandes de lloguer concentren els majors volums al Barcelonès, Baix Llobregat, Vallès Oriental i Vallès Occidental, per la seva proximitat a la ciutat Comtal i a la seva Àrea Metropolitana.

OFERTA

Segons FORCADELL, la disponibilitat de naus industrials en lloguer en el conjunt de 2020 va ser inferior respecte a la que el mercat tenia en 2019. Barcelonès, Baix Llobregat, Vallès Oriental i Vallès Occidental s'han mantingut també com les ubicacions amb major disponibilitat, si bé és cert que continua havent-hi necessitat d'un major nombre de naus existents amb prestacions i instal·lacions d'acord amb les necessitats actuals de les empreses. Cal destacar també que s’han dut a terme noves construccions de naus industrials a risc, como mostra de la bona salut del sector.

PREUS

Els preus s'han mantingut estables al llarg de 2020, en línia amb la tendència dels 5 exercicis anteriors tot i les repercussions al mercat derivades de la pandèmia. Els asking prices i els preus de tancament no han registrat gaps destacables més enllà d'ajustos habituals en operacions puntuals. El període març-maig va modificar la manera d'atendre i assessorar les empreses que es trobaven en procés de cerca de nous espais industrials. Les operacions que es van veure pausades es van reprendre amb normalitat quan el mercat va tornar a la seva activitat. Si bé tal com es recull en aquest informe la tònica general ha estat d'equilibri a les rendes al llarg de tot el 2020, durant el període de confinament sí que es van produir casos puntuals on els arrendataris es van veure obligats a sol·licitar una renegociació temporal, ajornament i fins i tot condonació de la renda per a poder continuar amb la seva activitat empresarial.

MERCAT DE NAUS INDUSTRIALS EN VENDA

DEMANDA

L'Informe de Mercat Industrial-Logístic de FORCADELL assenyala que la demanda de naus industrials en venda, de la mateixa manera que a la modalitat de lloguer, ha vist alterat el seu desenvolupament habitual a conseqüència de l'inici de la pandèmia a mitjans de març. Des de llavors i fins al maig de 2020 la cerca de naus en venda per part de les empreses es va veure alentida tot i que la demanda acumulada durant aquell període va quedar satisfeta després de la reactivació del mercat al juny. Amb una perspectiva anual, el volum de demanda de naus en venda s'ha mantingut sense alteracions per l'autoregulació del mercat. Si bé les demandes de venda registrades durant els 3 mesos de confinament van ser un 30% inferiors respecte del mateix període de l'any anterior, a tancament d'any van tornar a incrementar fins a equiparar-se amb els volums de 2019, suposant un lleu 2,9% més.

Analitzant per superfícies, es manté estable el volum de demandes a tots els trams. El 90% de les peticions de compra de naus industrials aconsegueix fins als 2.500 m², sent les més sol·licitades cada any (entre el 35% i 40% de la forquilla) les de fins a 500 m². La demanda de naus en venda de més de 5.000 m² ha estat pràcticament testimonial en totes dues modalitats de comercialització, pel fet que són superfícies més sol·licitades en l'àmbit logístic.

OFERTA

L'estoc de naus industrials en venda, segons FORCADELL, en el seu total anual de 2020 ha estat inferior respecte al volum de l'any anterior. Si s'analitza per comarques, la màxima disponibilitat de naus en venda s'ha situat de forma regular al llarg dels últims exercicis al Baix Llobregat, al Vallès Oriental i al Vallès Occidental, concentrant aproximadament el 80% dels m² disponibles. El Barcelonès, per part seva, ha disposat de menys oferta (10%) per l'elevada ocupació i l'escassa rotació de les empreses que hi ha instal·lades que volen conservar la privilegiada ubicació pròxima a la ciutat Comtal, així com amb la magnífica xarxa de comunicacions terrestres, marítimes i aèries de què disposa. Cal recordar que part d'aquest estoc que es manté sense comercialitzar és un romanent de naus obsoletes que tot i estar situades en emplaçaments pròxims a Barcelona -per tant, molt interessants per a la demanda-, no tenen actualitzades les seves instal·lacions d'acord amb els requeriments que exigeix l'actual normativa (prevenció contra incendis, altura, etc.).

PREUS

El comportament dels preus de les naus en venda ha estat de total estabilitat en el conjunt de 2020 tal com ha succeït els darrers anys al mercat industrial, segons l'Informe de FORCADELL. Aquest fet constata la seva bona salut, que ha superat de forma plenament satisfactòria els efectes de la pandèmia malgrat haver registrat un alentiment del ritme habitual del mercat. El preu mitjà del m² de naus industrials en venda s'ha situat en el conjunt de 2020 en els 636,7€, la qual cosa suposa una lleu variació del 0,67% respecte a la mitjana aconseguida en 2019 (632,5€/m²). Les comarques amb el preu més elevat han continuat sent el Barcelonès, el Baix Llobregat i el Maresme. En canvi, les zones en les quals el preu registrat ha estat menor han estat el Camp de Tarragona, Osona, Anoia i Bages. La irrupció i evolució de la pandèmia no ha propiciat canvis destacables en el desenvolupament del mercat de manera que, tot i que mai res és segur, les previsions per al 2021 deixen entreveure la mateixa tendència d'estabilitat.

MERCAT DE SOLARS INDUSTRIALS

DEMANDA I DISPONIBILITAT

Les demandes registrades al mercat de solars 2020 han seguit el mateix comportament que en els exercicis anteriors, enfocades la majoria d'elles al desenvolupament de projectes logístics, segons FORCADELL. Aquest escenari ha continuat atraient l'interès inversor per a dur a terme el desenvolupament de petits magatzems situats a les proximitats dels nuclis urbans. Tot amb l'objectiu de facilitar i agilitar la distribució de les compres del sector e-commerce, que ha seguit a l'alça i que es proposa lliuraments cada vegada més immediates. Aquesta tendència amb la pandèmia no ha fet més que sortir enfortida pel que es preveu que segueixi la mateixa línia al llarg del pròxim exercici.

PREUS

Els preus dels solars industrials en 2020 no han registrat oscil·lacions significatives, sinó tot el contrari, ha mostrat una linealitat d'acord amb el comportament dels anys anteriors. El preu mitjà dels solars industrials en 2020 s'ha situat en els 223,5 €, la qual cosa representa una petita variació a l'alça del 2,29% respecte a la mitjana de 2019, que va ser de 218,5€. El Barcelonès, amb una mitjana de 338€/m² és la comarca amb el sòl més car mentre que el Camp de Tarragona amb 86€/m² ha estat un exercici més la més econòmica de les estudiades en aquest informe Industrial-Logístic. Igual que en el mercat de naus industrials en venda i lloguer, es preveu que els preus de solars tampoc registrin alteracions destacables.

LOGÍSTICA I INVERSIÓ

El mercat logístic a Catalunya ha aconseguit a tancament de 2020 una contractació de 423.921 m², resultat que ha suposat un descens del 28% respecte a 2019 (589.924 m²), sent al seu torn també el resultat més baix registrat des de 2014. Aquestes xifres mostren com la pandèmia ha impactat clarament en el desenvolupament del mercat, al qual se li ha d'afegir l'escassetat d'estoc de naus modernes situades prop de Barcelona i així poder comprendre les 2 causes principals que han condicionat el take up final d'aquest exercici. Si s'analitza per semestres, la variació del 1S 2019 vs 1S 2020 indica un descens del -40% interanual, mentre que si es compara directament el Q2 de tots dos anys, el descens se situa en el -18%.

En tots dos exercicis el Q2 ha estat el trimestre amb menys contractació del seu respectiu any i al 2020 el volum aconseguit va ser de només 88.453 m². Quant a la comparativa interanual del segon semestre de tots dos anys la caiguda no ha estat tan pronunciada com la de la primera meitat de l'any i s'ha situat en un -11,8%, aconseguint de juliol a desembre un take up de 226.539 m². La reactivació del mercat a partir de juny es pot apreciar clarament a les xifres analitzades observant un increment del 14,7% del 2S 2020 respecte del 1S 2020. En l'acumulat de 2020, la 2a Corona ha concentrat el major volum d'operacions (46%) tal com va succeir en l'exercici anterior, si bé en 2019 el percentatge va ser lleument superior (61%). En comparació amb 2020, el mercat de naus d'obra nova o ‘clau en mà’, va registrar el 2019 més operacions i m² comercialitzats.

Al 2020 el mercat d'inversió en l’immologístic també s'ha vist afectat pel fre de l'activitat a conseqüència de la pandèmia. A nivell Estatal, en el conjunt de l'exercici s'ha registrat una inversió en aquest sector que ha fregat els 1.000 M€, la qual cosa suposa al voltant d'un 45% menys respecte al volum aconseguit en 2019 (1.700 M€). L'e-commerce ha estat un any més el principal motor de dinamització del sector logístic malgrat la incertesa generalitzada derivada de la crisi sanitària, social i econòmica que ha aconseguit a tots els sectors. El gran increment del volum de les compres via en línia, més si cap des del període de confinament ha fet que l'interès dels fons d'inversió en actius logístics no sols s'hagi mantingut alt sinó que hagi continuat incrementant a causa de les perspectives de creixement pel push del comerç electrònic. L'absorció de projectes d'obra nova en el mercat, així com els ‘clau en mà’, juntament amb unes rendes que pràcticament no han variat respecte a l'exercici 2019, ha mantingut l'interès dels inversors molt elevat a causa del gran atractiu d'aquests actius. Pel que fa a les rendibilitats, aquestes han registrat lleus ajustos tant a Madrid com a Barcelona, situant-se entorn del 4,5%. En algunes ubicacions més pròximes a la capital catalana s'han situat al voltant del 5,5%.

Contacte Dept. Comunicació

 
Cristina San José

Cristina San José

c.sanjose@forcadell.com
FORCADELL utilitza cookies tècniques, de personalització, anàlisi i publicitàries, pròpies i de tercers, que tracten dades de connexió i/o del dispositiu, així com hàbits de navegació per a facilitar-li la navegació, analitzar estadístiques de l'ús de la web i personalitzar publicitat.

Saber més
;