18/04/23

Volatilidad vs viabilidad de los proyectos inmobiliarios

En los últimos ejercicios el sector de la promoción de vivienda se ha encontrado con una problemática capital: La imposibilidad de controlar los costes de construcción. Este serio inconveniente está provocando importantes quebraderos de cabeza a promotoras y empresas constructoras. Si analizamos los fundamentos de este negocio, encontramos dos grandes partidas de inversión, por un lado el suelo y, del otro, la construcción. Aparte de lo que se acota exclusivamente en el Presupuesto de Ejecución Material (PEM), tenemos una multitud de partidas complementarias, pero necesarias, para el desarrollo de una edificación residencial. No son estas las que, últimamente, traen de cabeza a las constructoras sino las que están reflejadas en el Estado de Mediciones. La mayoría de los materiales presentes en la edificación, y todos y cada uno de los materiales que necesitan de un proceso de fundición o cocción, han recibido directamente, y en mayor o menor medida, la sacudida del encarecimiento de la energía (gas y luz). Por otro lado, los suministros de cualquier material o servicio, sufren tarifas disparadas derivadas de los problemas que el comercio global arrastra desde la paralización provocada por la pandemia sanitaria. No podemos obviar tampoco, la permanente y estructural falta de oficios asociados al sector de construcción, donde no hay reemplazo profesional y, en consecuencia, la mano de obra cada vez es más escasa y está encarecida. 

Con esta situación, parece casi imposible que un negocio con una relación inversión/riesgo tan frágil continúe sacando adelante promociones inmobiliarias con una incertidumbre tan grande de los fundamentos financieros. Ahora mismo, esta incapacidad de control económico sobre el coste de desarrollo que referíamos al inicio -materiales y mano de obra-, hace muy complicado ejecutar una gestión adecuada y cuidadosa de las partidas básicas de inversión para una promotora. Además, hay que tener en cuenta también el coste añadido que supone el hándicap en el calendario a la hora de comprar materias en un mercado de producción incierta, suministros colapsados e inflación galopante. Las consecuencias comerciales de los previsibles incumplimientos en el calendario de entregas tienen repercusiones bastante negativas para los desarrolladores y, sobre todo, para el prestigio del conjunto del sector. Esperamos y deseamos que, en la medida de lo posible, todos estos hándicaps se vayan solucionando poco a poco y que la producción de viviendas vuelva a disfrutar del equilibrio y racionalidad que había vivido años atrás.

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