Según FORCADELL, los alquileres de los locales comerciales en Barcelona cerraron el 2020 con un descenso semestral del -7,4% en Zona Prime, mientras que los ejes comerciales retrocedieron un promedio del -4,5% entre primeras y segundas líneas.
En cuanto a la demanda también en alquiler, el segundo semestre del 2020 registra una clara recuperación, principalmente en Servicios y Alimentación.
El mercado de Locales Comerciales en Barcelona inició un 2020 inmerso en una profunda transformación, inducida por los cambios en los hábitos de consumo, con el comercio electrónico como telón de fondo y la experiencia del cliente como principal protagonista. La llegada de la Covid-19 y las restricciones derivadas de la pandemia han provocado en el sector un paréntesis en su ritmo de actividad, el cual se prevé que remonte a principios del 2022 cuando se alcance un nivel óptimo de inmunidad de rebaño y, con ello, una relajación de las restricciones. Así lo confirma el último Informe sobre el Mercado Inmobiliario de Locales Comerciales en Barcelona, relativo al 2º semestre del 2020, publicado por FORCADELL.
“Las normativas y pautas sociales impuestas por la crisis sanitaria están condicionando el modelo de comercio, su interacción con el cliente, así como con la estructura y acondicionamiento de los espacios comerciales”, afirma Xavier Aguilar, director de Locales Comerciales de FORCADELL.
El informe, que realiza un análisis de la demanda de locales por sectores de actividad, confirma un retroceso de la demanda para Restauración de 17 puntos respecto al mismo período del año anterior y pasa a tener un peso del 27% respecto el total de la demanda. Por el contrario, ganan mayor peso las demandas tanto de Servicios (33%) como de Alimentación (22%). Precisamente este último sector ha sido de los pocos sectores que ha podido mantener su actividad a pesar de la Covid-19, lo que le ha permitido posicionarse como una demanda activa para ampliar, reubicar o incluso ejecutar los planes de expansión previstos.
La habitual falta de disponibilidad en Zona Centro y primeras líneas de barrio ha dejado de ser así y durante el 2S del 2020 el volumen de locales disponibles crece notablemente, especialmente en Ciutat Vella, y principalmente en la modalidad de alquiler. Según FORCADELL, la compra de locales comerciales por parte de usuario finalista ha quedado parada y no se espera que se reactive al menos hasta 2022.
En cuanto a los precios, el mismo informe explica que la pandemia ha interrumpido la estabilidad que imperó en el sector durante el 2019 por primera vez después de años continuados de incrementos constantes desde el año 2013. El segundo semestre del 2020 cerró con una caída promedio del -7% en las 6 zonas prime analizadas, siendo av. Diagonal el eje con un descenso más acusado de casi el -11% semestral. Xavier Aguilar destaca que “la corresponsabilidad entre inquilino y propietario ha fomentado no sólo el ajuste de rentas sino también la implantación de fórmulas adicionales, ágiles y adaptables a los ritmos de la pandemia y a la normativa derivada.”
FORCADELL apunta la proximidad y la seguridad como factores clave que han ayudado a que los ejes comerciales a amortiguar la caída de la actividad. El informe, que incluye un análisis detallado de 10 ejes comerciales de la ciudad Condal, indica que la bajada de las rentas ha sido del -4,5% semestral. Sin embargo, inevitablemente la Covid-19 ha afectado el comercio de barrio y en algunas zonas con mayor intensidad que en otras: Cor Eixample alberga la primera línea comercial que más descenso ha registrado en las rentas (-6,8% var. semestral), si bien se han observado segundas líneas comerciales en otros ejes con descensos superiores, como es el caso de la 2ª línea de Vila de Gràcia con -11,9% de variación también semestral. En el lado opuesto, el informe indica la 2ª línea de Creu Coberta como la única zona que ha podido mantener prácticamente intactas sus rentas, registrando un +2,6% respecto el semestre anterior.
“La mayor o menor dependencia del turismo, y la orientación del comercio al residente, han sido los factores determinantes para que los ejes comerciales hayan podido, o no, mantener un nivel de actividad óptimo”, comenta Aguilar. “La aparición de nuevas oportunidades en zonas céntricas acentuará la desertización de las 4ª líneas, provocando que las zonas más deprimidas sean cada vez menos atractivas”.
El informe de FORCADELL apunta que la adquisición de locales ha quedado reducida a la inversión en supermercados e hipermercados, activos de inversión inmobiliaria rentables y de bajo riesgo. A cierre de 2020, se confirma que el retail ha capturado en este formado un elevado interés inversor por parte principalmente de fondos, y que la inversión en locales vacíos en el segundo semestre de 2020 sólo tiene cabida en aquellos inmuebles con un claro perfil de oportunidad a 1 año vista. Aun así, a cierre del ejercicio el retail, junto con el logístico, se posiciona entre los sectores más activos en inversión inmobiliaria y mantiene estables sus rentabilidades, que oscilan entre el 3-4% en zonas prime, y entre el 4-7% en los ejes comerciales.
En términos generales, el informe concluye que las normativas y pautas sociales impuestas por la crisis sanitaria están condicionando el modelo de comercio, su interacción con el cliente, así como con la estructura y acondicionamiento de los espacios comerciales, añadiendo con ello más velocidad y nuevos criterios a la transformación del retail iniciada ya unos años atrás; y no será hasta al menos el 2022 que el sector podrá ver una clara recuperación.
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