La pandemia ha supuesto un antes y un después para todos a nivel mundial, sin hacer distinciones de ningún tipo. Cambios sociales sanitarios y económicos que perdurarán bastante tiempo y que están confeccionando una nueva realidad que ha venido para quedarse. La estabilidad de la economía en los hogares es clave para la recuperación del sistema en términos macro y ámbitos como el de la vivienda están vinculados de manera estrecha. El sector inmobiliario residencial cerró el 2019 e inició 2020 con una tendencia satisfactoria, positiva y estable que se ha visto alterada por la irrupción de la Covid-19. A pesar de la incertidumbre que se vive desde el pasado mes de marzo y esperando que los rebrotes en ningún caso se descontrolen, los expertos en el sector auguran con prudencia un cierre de año con esperanza de clara reactivación que se materializará alrededor de enero 2021.
Según Marta Vilana, directora del Área Residencial de FORCADELL, “a pesar de las expectativas de incertidumbre, durante los meses postCovid-19 el sector residencial ha soportado los ratios mejor de lo que se podía prever, tanto en relación a la evolución de los precios como en volumen de operaciones. A día de hoy hay muchas variables impactando directamente en el sector y las consecuencias son difíciles de prever. Los rebrotes del verano, la vuelta a la actividad, la tendencia negativa del PIB, la evolución de los ERTO, la desocupación, la nueva legislación de los precios de alquiler, etc., están haciendo que septiembre haya sido un más muy agitado por el sector”.
2008 y 2020, zarandeo económico e inmobiliario aunque nada comparable
Echando una mirada hacia atrás, comparando la situación actual con la del 2008, “vemos que la crisis coyuntural de hace 12 años fue mucho más grave y profunda. En aquel momento fueron muchos factores los que propiciaron un gran descenso en el precio de la vivienda”, recuerda Toni López, socio y director del Área de Inmobiliaria de Empresa de FORCADELL. “Entonces, a diferencia de ahora, había un stock muy grande de vivienda construida pendiente de venta y las promotoras estaban, además, muy endeudadas con los bancos por la compra financiada de suelo con deuda. Hoy en día es requisito imprescindible aportar unas preventas de entre el 30% y el 50% para que las promotoras obtengan financiación”, detalla Javier Sánchez, responsable de Suelo y Obra Nueva de FORCADELL.
El teletrabajo como factor clave de los cambios al sector
Trabajar desde casa era, hasta antes del confinamiento, una opción que muchas empresas ya ofrecían a sus empleados para contribuir en pro de la conciliación familiar y de la flexibilidad en términos generales. Durante los últimos meses el teletrabajo se ha extendido y normalizado por cuestiones obvias derivadas del contexto de la pandemia haciendo que muchas personas se hayan planteado cambiar su residencia habitual por otra con más espacios abiertos y/o zonas exteriores. Además, la proximidad con el puesto de trabajo ha dejado de ser un factor clave a la hora de elegir hogar. A raíz del impacto del confinamiento “hemos notado una mayor sensibilización a la hora de buscar pisos de obra nueva con terrazas, patios y espacios exteriores y ciertas ganas de ir a vivir fuera de los cascos urbanos”, añade Javier Sánchez.
El sector de compra de vivienda de 2ª transmisión, Marta Vilana constata la misma tendencia de cambio notable en las preferencias de los demandantes: “Tanto en venta como en alquiler, los clientes dan ahora más prioridad a la terraza y a las zonas comunes buscando viviendas con más espacio... sacando peso a la ubicación. De hecho, en los últimos meses hemos cerrado operaciones dobles donde familias que vendían su piso de Barcelona, liquidaban su hipoteca y se marchaban a vivir a una casa de mayor superficie en las cercanías (Terrassa, Granollers…). Esta tendencia no deja de aumentar”.
Obra Nueva, menos velocidad pero con más firmeza
Finalizado el confinamiento el sector de Obra Nueva detectó que la demanda latente poco a poco mostraba un interés prudente pero firme, tal como destaca Javier Sánchez, responsable de Suelo y Obra Nueva de FORCADELL: “Durante el confinamiento hubo una parada importante del mercado pero una vez finalizada hemos ido constatando un incremento notable en cuanto a solicitudes de información y visitas. Por otro lado, las operaciones también se han ido recuperando paulatinamente.”
Hay que tener en cuenta también que los costes de construcción en los últimos tiempos han incrementado de forma notable puesto que la industria de la construcción quedó prácticamente destruida después de la crisis del 2008. “Debido a la reactivación de la Obra Nueva y el incremento de la actividad de los últimos tiempos hemos observado incrementos de entre el 20% y 30% en los costes de construcción en el plazo de 1 año. En este sentido, los promotores no reducirán los precios de venta a pesar de que sí que contemplan la aplicación de descuentos puntuales como ya está sucediendo ahora en algunos casos. Están optando mayoritariamente para alargar los plazos de comercialización y muy probablemente se verán promociones acabadas pero con viviendas pendientes de comercialización”, añade Javier Sánchez. En Barcelona, además, la oferta de producto de Obra Nueva es escasa, condicionada por las limitaciones geográficas y por el marco legal vigente.
La compraventa y el alquiler, cambios y oportunidades
A principios de año nos encontrábamos al final de un ciclo alcista tanto en venta como en alquiler y desde el sector se preveía que este 2020 registraría ajustes. De hecho, “la Covid-19 ha acelerado esta tendencia y una buena muestra es el incremento de un 20% de producto en los portales inmobiliarios los últimos meses. Este aumento considerable de la oferta viene provocado por 3 factores principales: La necesidad de liquidez por parte de algunos propietarios; La voluntad de cambiar la primera residencia de la ciudad por una de más grande y situada a las cercanías; Y cierto volumen de producto en alquiler que se traspasa al de venta por la legislación que quiere regular los precios y por la caída de la demanda de pisos turísticos”, destaca Marta Vilana, directora del área Residencial de FORCADELL.
Este aumento de la oferta está incidiendo de manera inmediata en el mercado presionando a la baja los precios de venta pero es cierto que en estos momentos no hay un consenso claro sobre el ajuste de precios previsto. También es importante destacar que a pesar de que hay mucha gente afectada por la crisis económica derivada de la pandemia, “también hay perfiles que no han visto perjudicado su poder adquisitivo de manera tan notable y están a la expectativa de buenas oportunidades que puedan surgir en compra-ventas”, añade.
Debido a los cambios de tendencia de la demanda, este ajuste de precios no seguirá la pauta habitual de “mancha de aceita” puesto que parte de las personas que buscan comprar una nueva vivienda están desplazando la busca afuera de los cascos urbanos. Por lo tanto, “posiblemente asistiremos a un ajuste desigual y anormal del que hasta ahora estábamos acostumbrados a ver al sector residencial”, añade Vilana.
“Consideramos que en el mercado de alquiler, además de los propios efectos de la Covid-19, la nueva regulación legal de las rentas hará disminuir la oferta de producto existente, ya de por sí escasa, e impedirá que el mercado se regule de manera orgánica. Por lo tanto, muy posiblemente esto dificulte todavía más el acceso a un alquiler por parte de la demanda”, destaca Marta Vilana.
Perspectivas prudentes pero esperanzadoras
“La evolución del mercado residencial está condicionada por la evolución de la pandemia, por la magnitud de los rebrotes y por la incidencia que toda esta situación está teniendo y seguirá teniendo tanto en la economía como en el mercado laboral. Esperamos que el tramo final del 2020 siga la misma tendencia lenta y prudente que ha tenido hasta ahora, a la espera de un 2021 con perspectivas más esperanzadoras”, apunta Toni López, socio y director del Área de Inmobiliaria de Empresa de FORCADELL.
Como apunte final y para subrayar la tarea de los profesionales del inmobiliario, Marta Vilana concluye que “en un escenario de ventas los intermediarios inmobiliarios aportamos más valor que nunca, hecho por el cual esperamos un cierre de año con un volumen de operaciones razonablemente bueno aunque las operaciones se cierren a precios algo más bajos que en la época preCovid-19”.
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