La pandèmia ha suposat un abans i un després per a tothom a nivell mundial, sense fer distincions de cap tipus. Canvis socials sanitaris i econòmics que perduraran força temps i que estan confeccionant una nova realitat que ha vingut per quedar-se. L’estabilitat de l’economia a les llars és clau per a la recuperació del sistema en termes macro i àmbits com el de l’habitatge hi estan vinculats de manera estreta. El sector immobiliari residencial va tancar el 2019 i va iniciar 2020 amb una tendència satisfactòria, positiva i estable que s’ha vist alterada per la irrupció de la Covid-19. Tot i la incertesa que es viu des del passat mes de març i esperant que els rebrots en cap cas es descontrolin, els experts en el sector auguren amb prudència un tancament d’any amb esperança de clara reactivació que es materialitzarà de cara a gener 2021.
Segons Marta Vilana, directora de l’Àrea Residencial de FORCADELL, “tot i les expectatives d’incertesa, durant els mesos postCovid-19 el sector residencial ha suportat els ratis millor del que es podia preveure, tan pel que fa a l’evolució dels preus com en volum d’operacions. A dia d’avui hi ha moltes variables impactant directament al sector i les conseqüències són difícils de preveure. Els rebrots de l’estiu, la tornada a l’activitat, la tendència negativa del PIB, l’evolució dels ERTO, la desocupació, la nova legislació dels preus de lloguer, etc., estan fent que el setembre hagi sigut un més molt agitat pel sector”.
2008 i 2020, sacseig econòmic i immobiliari però gens comparable
Fent una mirada enrere comparant la situació actual amb la del 2008, “veiem que la crisi conjuntural de fa 12 anys va ser molt més greu i profunda. En aquell moment van ser molts factors els que van propiciar una gran davallada en el preu de l’habitatge”, recorda Toni López, soci i director de l’Àrea d’Immobiliària d’Empresa de FORCADELL. “En aquell moment, a diferència d’ara, hi havia un stock molt gran d’habitatge construït pendent de venda i les promotores estaven, a més a més, molt endeutades amb els bancs per la compra finançada de sòl amb deute. Avui en dia és requisit imprescindible aportar unes prevendes d’entre el 30% i el 50% per tal que les promotores obtinguin finançament”, detalla Javier Sánchez, responsable de Sòl i Obra Nova de FORCADELL.
El teletreball com a factor clau dels canvis al sector
Treballar des de casa era, fins abans del confinament, una opció que moltes empreses ja oferien als seus empleats per contribuir en pro de la conciliació familiar i de la flexibilitat en termes generals. En els darrers mesos el teletreball s’ha estès i normalitzat per qüestions òbvies derivades del context de la pandèmia fent que moltes persones s’hagin plantejat canviar la seva residencia habitual per una amb més espais oberts i/o zones exteriors. A més, la proximitat amb el lloc de treball ha deixat de ser un factor clau a l’hora de triar llar. Arran de l’impacte del confinament “hem notat una major sensibilització a l’hora de buscar pisos d’obra nova amb terrasses, patis i espais exteriors i certes ganes d’anar a viure a fora dels nuclis urbans”, afegeix Javier Sánchez.
Al sector de compra d’habitatge de 2a transmissió, Marta Vilana constata la mateixa tendència de canvi notable en les preferències dels demandants: “Tant en venda com en lloguer, els clients donen ara més prioritat a la terrassa i a les zones comuns buscant habitatges amb més espai... traient pes a la ubicació. De fet, en els darrers mesos hem tancat operacions dobles on famílies que venien el seu pis de Barcelona, liquidaven la seva hipoteca y marxaven a viure a una casa de major superfície a les rodalies (Terrassa, Granollers…). Aquesta tendència no deixa d’augmentar”.
Obra Nova, menys velocitat però amb més fermesa
Acabat el confinament el sector d’Obra Nova va detectar que la demanda latent poc a poc mostrava un interès prudent però ferm, tal com destaca Javier Sánchez, responsable de Sòl i Obra Nova de FORCADELL: “Durant el confinament hi va haver una aturada important del mercat però un cop finalitzat hem anat constatant un increment notable pel que fa a sol·licituds d’informació i visites. D’altra banda, les operacions també s’han anat recuperant paulatinament.”
Cal tenir en compte també que els costos de construcció en els darrers temps han incrementat de manera notable ja que la industria de la construcció va quedar pràcticament destruïda després de la crisi del 2008. “Degut a la reactivació de l’Obra Nova i l’increment de l’activitat dels darrers temps hem observat increments d’entre el 20% i 30% en els costos de construcció en el termini d’1 any. En aquest sentit, els promotors no reduiran els preus de venda tot i que sí que contemplen l’aplicació de descomptes puntuals com ja està succeint ara en alguns casos. Estan optant majoritàriament per allargar els terminis de comercialització i molt probablement es veuran promocions acabades però amb habitatges pendents de comercialització”, afegeix Javier Sánchez. A Barcelona, a més a més, l’oferta de producte d’Obra Nova és escassa, condicionada per les limitacions geogràfiques i pel marc legal vigent.
La compravenda i el lloguer, canvis i oportunitats
A principis d’any ens trobàvem al final d’un cicle alcista tant en venda com en lloguer i des del sector es preveia que aquest 2020 registraria ajustos. De fet, “la Covid-19 ha accelerat aquesta tendència i una bona mostra és l’increment d’un 20% de producte als portals immobiliaris els darrers mesos. Aquest augment considerable de l’oferta ve provocat per 3 factors principals: La necessitat de liquiditat per part d’alguns propietaris; La voluntat de canviar la primera residencia de la ciutat per una de més gran i situada a les rodalies; I cert volum de producte en lloguer que es traspassa al de venda per la legislació que vol regular els preus i per la caiguda de la demanda de pisos turístics”, destaca Marta Vilana, directora de l’Àrea Residencial de FORCADELL.
Aquest augment de l’oferta està incidint de manera immediata al mercat pressionant a la baixa els preus de venda però és cert que en aquests moments no hi ha un consens clar sobre l’ajust de preus previst. També és important destacar que tot i que hi ha molta gent afectada per la crisi econòmica derivada de la pandèmia, “també hi ha perfils que no han vist perjudicat el seu poder adquisitiu de manera tan notable i estan a l’expectativa de bones oportunitats que puguin sorgir de compravenda”, afegeix.
Degut als canvis de tendència de la demanda, aquest ajust de preus no seguirà la pauta habitual de “taca d’oli” ja que part de les persones que busquen comprar un nou habitatge estan desplaçant la cerca a fora dels nuclis urbans. Per tant, “possiblement assistirem a un ajust desigual i anormal del que fins ara estàvem acostumats a veure al sector residencial”, afegeix Vilana.
“Considerem que en el mercat de lloguer, a banda dels propis efectes de la Covid-19, la nova regulació legal de les rendes farà disminuir l’oferta de producte existent, ja de per si escassa, i impedirà que el mercat es reguli de manera orgànica. Per tant, molt possiblement això dificulti encara més l’accés a un lloguer per par de la demanda”, destaca Marta Vilana.
Perspectives prudents però esperançadores
“L’evolució del mercat residencial està condicionada per l’evolució de la pandèmia, per la magnitud dels rebrots i per la incidència que tota aquesta situació està tenint i seguirà tenint tant en l’economia com en el mercat laboral. Esperem que el tram final del 2020 segueixi la mateixa tendència lenta i prudent que ha tingut fins ara, a l’espera d’un 2021 amb perspectives més esperançadores”, apunta Toni López, soci i director de l’Àrea d’Immobiliària d’Empresa de FORCADELL.
Com a apunt final i per subratllar la tasca dels professionals de l’immobiliari, Marta Vilana conclou que “en un escenari de vendes els intermediaris immobiliaris aportem més valor que mai, fet pel qual esperem un tancament d’any amb un volum d’operacions raonablement bo encara que les operacions es tanquin a preus una mica més baixos que a l’època preCovid-19”.
Anterior